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Agenzia sociale Casa, proprietari assenti, i vantaggi non valgono la rendita di mercato Breaking news, Cronaca, Società

Firenze – Agenzia sociale per la Casa di Firenze, il bilancio di un anno di attività (2021-2022) non brilla. Scarso l’interesse dei proprietari, nonostante i benefici di cui è portatore il progetto per chi è titolare dell’immobile da un lato, e dall’altro calo consequenziale di interesse da parte di cittadini -possibili utenti che, pur avendo le carte in regola, non vedono risultati concreti,ovvero proposte di alloggio.

Intanto, di cosa si tratta. Il progetto fiorentino si chiama FASE e si rivolge ai nuclei familiari con ISEE compreso tra 12.000 e 40.000 euro interessati ad accedere alla stipulazione di un contratto di affitto a canone concordato con proprietari privati, come si legge nella pagina dedicata del Comune di Firenze. Ad individuare i soggetti ammessi per presenza di requisiti, è il Servizio Casa, che provvede all’istruttoria delle domande, verificandone la completezza e la rispondenza ai criteri dell’Avviso. Terminata la fase istruttoria, gli elenchi definitivi degli esclusi e degli ammessi sono pubblicati all’Albo Pretorio e sul sito istituzionale del Comune. A questo punto, l’elenco degli ammessi viene inviato all’Agenzia Sociale per la Casa, costituita presso Casa S.p.A., il cui compito è quello di  effettuare l’attività di matching con i proprietari di alloggi privati che si renderanno disponibili a stipulare contratti di locazione con i nuclei presenti nell’elenco degli ammessi. Se si trova l’accordo fra proprietaio e richiedente, il contratto di locazione stipulato rispetta l’Accordo Territoriale sule locazioni abitative, sottoscritto il 25 giugno 2020. In ogni caso, il canone annuo di locazione dell’alloggio non potrà superare il 30% del reddito lordo totale del nucleo familiare.

Vantaggi. I vantaggi per l’utente dovrebbero essere senz’altro quello di godere di un canone ragionevole, che tenga conto del suo reddito familiare, con una certa stabilità temporale. Per il proprietario, si tratterebbe di trovare risposta alla necessità di certezza circa la locazione in termini di solvibilità e correttezza dell’inquilino

I benefici per il proprietario che mettesse a disposizione dell’Agenzia il proprio alloggio sono molti. Si va dalla riduzione Imu dall’1,06% allo 0,57% (e fino allo 0,46% qualora il canone concordato sia inferiore di almeno il 10% rispetto al canone massimo previsto dai patti territoriali), sconti sulla cedolare secca (con la riduzione della tassazione dal 21% al 10% e nessuna spesa di registrazione, bollo, proroghe e risoluzioni), riduzione dell’Irpef del 30% nel caso di scelta di regime ordinario. Non solo: per i proprietari sono previsti anche incentivi economici per le certificazioni necessarie alla locazione (che da 3mila euro sono passati a un massimo di 5mila, allargando la contribuzione anche a piccoli interventi di tipo edilizio) e un Fondo di garanzia, a risarcimento dei mancati pagamenti e delle spese legali necessarie allo sfratto, fino ad un importo massimo equivalente a 12 mensilità. Il Fondo di garanzia, per il 2021, consta di 500mila euro. I fondi per la costituzione dell’Agenzia provengono da Pon Metro (Piano operativo nazionale per le città metropolitane, si tratta di un progetto europeo di governance multilivello per la sostenibilità delle città).

Il problema è che la fortuna del progetto si misura sul grado di attrazione del modello verso i proprietari, ovvero i “fornitori” di case. Così, mentre sulla carta  il meccanismo potrebbe sembrare attrattivo, la realtà sembrerebbe dire tutt’altro. Ecco i dati del 2021-2022, cominciando dagli idonei, ovvero i cittadini forniti dei requisiti richiesti, che sono stati ammessi in lista di attesa, che sono risultati 147. Interessante l’andamento delle domande da parte dei possibili inquilini:  si parte ad ottobre 2021 con 64 domande, per arrivare a settembre 2022 con 4. Sui 147 idonei, le rinunce sono state 22.

Dal lato degli immobili, ovvero della risposta dei proprietari, su 19 immobili di cui è stato calcolato il canone calmierato, 11 hanno dato esito negativo, ovvero i proprietari si sono ritirati, mentre solo due sono stati “matchati” con successo. Gli altri sei, nel periodo considerato, erano ancora in trattativa aperta fra comune e proprietari. Tirando le fila: sono solo due, i contratti ottenuti attraverso l’Agenzia sociale della Casa di Firenze nel corso di un anno. Di case a disposizione, praticamente niente. Dunque, la conclusione è: il grado di attrazione del modello verso i proprietari, ad ora, è pressoché inesistente.

Perché? Alcune riflessioni provengono direttamente da Casa spa, che ha inviato delle relazioni che hanno evidenziato quali potevano essere i punti critici del progetto. In primo luogo, la pressoché inesistente campagna di comunicazione, che, per essere significativa, doveva essere affidata allo stesso comune, non solo per credibilità, ma per smarcarsi da quel sospetto di politica assistenziale che purtroppo circonda lo stesso aggettivo “sociale”. Un altro punto zoppicante, questo forse più decisivo, è senz’altro, come accennato sopra, il fatto che sia quasi del tutto a zero l’offerta di immobili. In concreto, ai proprietari fiorentini le rassicurazioni dell’ente pubblico, i benefici sia a livello fiscale che economici non interessano. La ricerca di immobili da parte dell’Agenzia si è rivolta anche ad enti che storicamente hanno patrimoni immobiliari, quali enti, fondazioni, banche, istituti religiosi, sempre con risultati deludenti.  L’equivoco potrebbe essere: non si tratta di fare beneficenza, la fascia cui si rivolge il progetto è già stata verificata dagli uffici ed è solvibile, almeno per quanto riguarda gli affitti concordati. Ma sembra proprio questo il nocciolo del problema. 

Il presidente di Casa spa Luca Talluri

“C’è sicuramente un problema di conoscenza da parte del pubblico della vera natura e finalità di questo progetto – dice il presidente di Casa spa, presso cui è aperta l’Agenzia sociale per la casa di Firenze, Luca Talluri – ma d’altro canto non possiamo non prendere in considerazione un dato concreto, ovvero il confronto fra il canone concordato, pur con l’aggiunta di tutti i benefici possibili fiscali ed economici, e il tetto reale di guadagno che un immobile sito a Firenze può portare al suo proprietario. Per ragioni peculiari della città in parte, in parte per il suo inserimento in problemi nazionali che riguardano le città d’arte, il guadagno atteso dall’affitto di un immobile è sempre troppo elevato,  rispetto a quanto prospettato dal progetto”. Insomma, a Firenze qualsiasi beneficio o contributo possa essere studiato dal Comune per approntare uno strumento che possa essere di sollievo per la fascia dei percettori di reddito medio-basso, rischia, a causa delle caratteristiche del mercato, di fallire, non essendo attraente per i proprietari. Un ragionamento che è solo parte di una riflessione più generale. “Il vero cambiamento è avvenuto circa 15 anni fa – dice Talluri – quando in tutti gli strati della società nazionale, si è verificata una svolta, ovvero il prevalere della rendita sul lavoro. Un meccanismo mentale ed economico-sociale che ha delle ricadute pesantissime sulla casa, come vediamo tutti; la casa, invece che strumento abitativo, diventa strumento di investimento e guadagno. Per combattere questa che ormai è molto di più che una tendenza, ci sono solo due strade, per quanto mi riguarda: la prima, diretta, che va a ridare fiato, nel concetto di proprietà, alla sua funzione sociale e quindi pone dei limiti all’uso, strada molto difficile da percorrere; l’altra, indiretta, che sarebbe quella di buttare sul mercato un altissimo numero di alloggi pubblici, in modo da riuscire a  calmierare i prezzi. Una via quest’ultima che si potrebbe tentare senza un eccessivo o addirittura azzerandolo, consumo di suolo. I contenitori sono tanti, anche solo prendendo in considerazione l’area metropolitana fiorentina”. E non è detto, aggiungiamo noi, che debbano essere utilizzati esclusivamente per studentati o funzioni “direzionali” (definizione d’uso e destinazione in cui sta tutto o perlomeno molto). L’esempio lampante, come d’altro canto segnalato dalla ormai ex segretaria regionale della Cgil toscana Paola Galgani , l’area della Manifattura Tabacchi, “sottratta completamente alla città” in nome del lusso. Una cittadella da cui è esclusa la popolazione “normale”.  E anche se sembra che segnali di apertura in questo senso  giungano dalla giunta (in particolare segnaliamo la decisione di non consentire più la monetizzazione degli oneri ai privati, se devono costruire case ad affitti calmierati le facciano, non sarà più possibile corrispondere il quantum sostitutivo in denaro), per ora si stenta a vederne le ricadute concrete. Anzi, le riqualificazioni continuano senza un apparente cambio di rotta.

L’assessore alla casa del comune di Firenze Benedetta Albanese

Da parte dell’assessore alla casa del Comune di Firenze Benedetta Albanese, si tratta di affrontare la questione abitativa nella sua interezza. “Non è un’operazione corretta prendere in esame solo uno degli strumenti messi in campo dall’amministrazione – spiega l’assessora – abbiamo approntato vari strumenti per affrontare la questione abitativa che, lo ricordo, riguarda molti aspetti e ha natura complessa. Partiamo dalle criticità prodotte dalla politica di questo governo, prima fra tutte l’eliminazione tout court del fondo per i contributi affitto e per le morosità incolpevoli, contributi cui noi non intendiamo rinunciare, consapevoli del loro ruolo decisivo per evitare le morosità, ma che dovremo mettere in atto con fondi comunali. Tagli cui non è corrisposto nulla. Eppure, il problema abitativo è esploso in tutto il Paese, con connotati simili nelle grandi città d’arte, dove ci si trova ad affrontare il problema degli affitti brevi, con le note ricadute sul mercato immobiliare, in termini di inalzamento dei canoni e di drenaggio delle case, ma anche in grandi e piccoli comuni, come abbiamo toccato con mano martedì 13 giugno, in un incontro della rete della città a Napoli. In questo senso e in questa prospettiva, nessuno strumento deve essere abbandonato. Il valore sociale dell’Agenzia non è in discussione, rappresentando un ulteriore opportunità per la fascia grigia. La sua efficacia a livello di risultato deve essere letta in rapporto a una rete di iniziative che le città chiedono al governo per riuscire a gestire le tensioni abitative, che vanno da misure immediate al lungo termine, dai fondi per le ristrutturazioni ai contributi affitto ai finanziamenti Pinqua e che riguardano sia pezzi di città che le politiche abitative generali. L’Agenzia sociale è da leggersi come un tassello di un piano generale e complesso che deve rispondere a un tema, quello dell’emergenza abitativa, per troppo tempo sottovalutato, e che ora si è preso il centro dell’agenda politica”.

Infine, sul tema dell’Agenzia sociale per la Casa, abbiamo interpellato un esperto di politiche abitative, il dottor Gianluigi Chiaro, fondatore di Area Proxima e consulente di ART-ER. “Mi sono occupato di dare supporto alla Regione Emilia Romagna, in particolare per quanto riguarda il nuovo Patto per la Casa. In sostanza, si tratta di una legge con profili innovativi, in particolare per quanto riguarda la grossa spinta che prevede con l’attribuzione di incentivi alle Agenzie sociali allo scopo di far nascere gestori sul territorio, soggetti che mancano anche in Emilia. Ci sono esperienze a partire dal 2015, che sono andate bene , a partire da Modena a Reggio Emilia, Parma ad alcune zone della Romagna. Il problema però è che senza incentivi, pur provando a resistere, sono esperienze che non hanno lunga strada davanti a se'”.

Per quanto riguarda il contributo affitto, ci sono luci e ombre, secondo l’esperto. “Continuare a dare il fondo affitto a pioggia, al di là del fatto che sia un elemento politico, non è risolutivo. Quasi sempre si arriva a metà della graduatoria e il resto resta senza niente; con la decisione del governo di non rifinanziarlo, è uno strumento ormai fuori gioco”.

Il punto torna dunque sulle Agenzie sociali per la Casa e sulla loro natura, che secondo Chiaro deve cambiare al passo con i tempi. Ed ecco alcun elementi messi in atto oltre Appennino: “In Emilia da un lato si cerca di non rincorrere il mercato per forza – spiega Chiaro – ma nello stesso tempo vanno creati i giusti incentivi per portare sul tavolo a ragionare anche i Comuni, nel senso di mettere sul piatto accordi territoriali coerenti con i canoni, Imu agevolate, ecc. Il Patto da un lato dà garanzie interessanti,  attivando le Agenzie sociali per la Casa con incentivi abbastanza sostanziosi, almeno 150mila euro a tranche, e dall’altra parte finanziandone la gestione, ovvero la governance”. Anche in Emilia è stata fatta una manifestazione d’interesse per quanto riguarda i proprietari, grandi e medio-grandi, pubblici e privati, ma la risposta è stata deludente.

L’economista Gianluigi Chiaro

Torniamo perciò alla domanda delle domande: perché i proprietari non emergono? “Bisogna andarli a sollecitare ad uno ad uno  – dice Chiaro – ed è stato fatto convocando singoli tavoli, in particolare per i grandi proprietari, cercando di capire da loro quali erano gli elementi utili per una risposta soddisfacente”. L’elemento più gettonato, da tutti, sia dai privati puri, che dal soggetto pubblico che lascia il patrimonio dismesso fino agli enti religiosi, è, “al netto delle riqualificazioni necessarie per immobili più complessi e riferendoci a quelli “pronti via”, la richiesta di non avere problemi con la gestione. Vale a dire, non avere problemi con gli inquilini. Che non è solo una questione economica, ma ridurre al minimo il peso della burocrazia, dai permessi ai contratti alle imposte di registro ecc, e in più garantire l’accompagnamento alle famiglie”. Se c’è un  problema, per fare un esempio, connesso al calo di reddito di una persona, è richiesto un intervento rapido.

Ma se questo è vero, l’accento si sposta sulla gestione. “Questo ci riporta ai gestori sociali che devono diventare completamente altro in Italia – spiega Chiaro – devono essere una costola del pubblico con modulazione in forme collettive, come d’altra parte si stanno creando. Diocesi, Caritas, fondazioni compartecipate dal pubblico nei limiti della legge Madia, cooperative, terzo settore , associazionismo, tutti soggetti che devono far parte dell’Agenzia Sociale Unica, che può avere due livelli: di ragionamento-strategia e di coordinamento, e di struttura, diventando collettore di fondi che possono essere sia pubblici che privati (50% pubblico, 50% privato) così da formare fondi di garanzia per la morosità. Fondi che verranno dedicati esclusivamente a garanzie,  perché dall’altra parte il pubblico deve finanziare per almeno due o tre anni, la struttura interna e una tantum la burocrazia di avvio. Pagando la struttura e il personale, incentivando i gestori sociali che crescono e su ogni singolo ambito (in Toscana la Lode) su cui questi soggetti unici operano a vari livelli.

E’ importante, come già accennato, nn voler rincorrere ad ogni costo il pivato anche con leggi ad hoc. “Manca la struttura mentale – continua Chiaro – non possiamo fare una legge sugli Airbnb nazionale, diverse leggi regionali sulle agenzie sociali, e una nazionale (non finanziata) sul fondo affitto. E’ il segnale che manca una visione d’insieme. Serve una nuova legge sulla politica abitativa integrata  che sia legata anche alla questione urbanistica. Cosa significa? La legge deve dare l’opportunità al privato, a parità di rendita (unico limite, che sia giusta e corretta rispetto alla città) che può ottenere dal suo immobile, di scegliere valutando i giusti incentivi. Questo lo può fare solo una legge statale, che consenta di scegliere liberamente la forma che si vuole (canone libero, concordato, airbnb, ecc), incontrando però una normativa orizzontale, valida per tutti ,che determina equilibri e disequilibri. Come? E’ chiaro che in centro sarà naturale ricorrere di più all’airbnb, e al mercato libero. Ma d’altro canto dev’essere anche incentivante un mercato legato al canone concordato: per cui occorrerà aumentare le tasse di più sull’Airbnb, tenerle medie sul canone libero, maggiormente incentivanti sul canone concordato. Infine, la presenza di gestori sociali è determinante per intermediare  fra privato e pubblico, usando fondi pubblici in aiuto delle fasce più deboli nel trovare casa, degli immigrati o di altre persone discriminate”.

Tuttavia, una volta che il privato ha capito che anche il canale concordato può rendere, è naturale che continui ad avere paura della fragilità reddituale di queste famiglie.  Un passaggio quest’ultimo, che può venire “coperto” dal gestore con l’accompagnamento alle famiglie. “A questo punto, il gestore sociale viene  finanziato soprattutto per la parte che riguarda la crescita dell’autonomia abitativa delle famiglie, introducendo una macchina operativa che si colloca fra servizi sociali – welfare e gli uffici casa comunali, in modo tale da determinare a livello territoriale soprattutto due questioni: un cambio culturale verso la proprietà, e tranquillità e certezze. Se metto dentro a un soggetto gestore tutti gli stakeholder territoriali Cooperative, Sindacati, Diocesi, Caritas, ovvero tutta la parte che oggi lotta singolarmente, avrò sicuramente una maggiore forza verso i proprietari in termini di tranquillità”.

Se poi volessimo andare oltre con lo sguardo al futuro, le agenzie sociali, magari facendo prevalere il profilo più nettamente pubblico, dovrebbero partecipare anche alla gestione dello strumento urbanistico delle città e possedere terreni su cui avviare sviluppi di edilizia sociale. “Del resto, l’edilizia residenziale e sociale ormai è riconosciuta come standard urbanistico, vale a dire la si costruisce in compensazione all’edilizia libera all’interno dei piani urbanistici delle varie città, servono soggetti che capiscono anche dove l’edilizia sociale deve stare. Serve un attore che si occupi anche delle politiche urbane, ovvero, attori pubblici come le agenzie urbane alla francese o simili al modello viennese dell’agenzia municipale WohnFonds (a cavallo delle politiche e della casa)”.

 

 

 

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